En Juin 2012 paraissait dans le magazine Ouverture l’article de Serge Anouchian dont voici un extrait:
…L’immeuble inscrit à l’actif du bilan : peut-on éviter d’aller de Charybde en Scylla ?
La grande mode des années 70-80 consistait à inscrire les immeubles à l’actif du bilan. Le court terme était ainsi privilégié. Pas de taxation au titre des revenus fonciers, des amortissements qui venaient diminuer les bases taxables. Quant à la sortie de l’opération, elle était occultée. On verrait bien ce que serait la fiscalité dans quelques années et on ne se préoccupait pas de l’impact négatif de la présence de l’immeuble au bilan sur la valorisation du fonds de commerce.
On va voir à travers un exemple la situation suicidaire ainsi créée, avant d’essayer de trouver des situations palliatives.
Sarah PORTE a créé une entreprise prospère d’accessoires pour magiciens et illusionnistes, la société anonyme du Groupement International des Fabricants Esotériques Confédérés, par abréviation G.I.F.E.C. L’âge venant, elle envisage de transmettre cette entreprise et a retrouvé un repreneur en la personne de son principal concurrent, l’américain J.P. RODGER fondateur de la RODGER and RODGER Limited Company.
La situation subie
Le repreneur ne veut pas racheter le siège social inscrit à l’actif du bilan, mais propose à Sarah PORTE de le prendre en location.
Cette dernière voyant là l’opportunité de se constituer un complément de retraite et une transmission subséquente à son fils, Jean PORTE, se rapproche alors de son expert-comptable Serge Anouchian pour lui faire part de l’aboutissement des négociations.
Quelle est alors la situation de Sarah PORTE et que peut-on faire pour l’améliorer ?
En 1982, la G.I.F.E.C a acquis un terrain pour 100.000 € sur lequel elle a fait construire un bâtiment totalement amorti à ce jour. L’immeuble a été expertisé, il vaut actuellement 1 M€.
Serge Anouchian procède alors au chiffrage du coût de sortie de l’immeuble du bilan.
| Prix de cession |
1 000 000 € |
| V.N.C |
100 000 € |
| Plus-value |
900 000 € |
| I.S |
300 000 € |
| PFL 21 % |
147 000 € |
| C.S 15,5 % |
108 500 € |
| Trésorerie disponible |
444 500 € |
La situation gérée
Si Sarah PORTE était venue bien avant voir Serge Anouchian, bien avant la cession, ce dernier aurait pu lui suggérer des pistes de réflexion.
Quinze ans avant sa retraite, Sarah PORTE consulte son expert-comptable sur la reprise d’une société. A l’occasion de l’audit, Serge Anouchian réalise que son prédécesseur a fait inscrire l’immeuble social à l’actif du bilan.
Vente de la nue-propriété
Si Sarah PORTE dispose de trésorerie, on peut envisager de lui faire racheter la nue-propriété de l’immeuble tout en conservant l’usufruit temporaire de celui-ci dans la société pour une durée coïncidant avec l’âge de la retraite de Sarah PORTE (Sur la question, v° S. ANOUCHIAN, P. FERNOUX et M. IWANESKO : Démembrement de l’immobilier d’entreprise, Revue Fiduciaire, p 133 et s)…
Pour lire intégralité de l’article consultez l’article de Serge Anouchian et pour en savoir plus l’ouvrage « Démembrement de l’immobilier d’entreprise » de Serge Anouchian